임대차기간이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우, 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 있는데요. 바로 임차권등기명령이라는 제도입니다.
임차권등기명령이란?
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임차권등기명령이란, 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 이러한 임차권등기명령을 활용하면 반드시 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치더라도, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한)대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.
임차권등기명령 신청요건
임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 합니다. 우선 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.
임차권등기명령은 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다,
임차권등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 예컨대 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능합니다.
임차권등기명령, 신청 방법과 절차는?
임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다.
신청취지 작성례
별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다라는 결정을 구합니다.1. 임대차계약일자 : 20 . . .2. 임차보증금액 : 금 ○○○,○○○,○○○원, 차임 : 금 ○,○○○,○○○원3. 주민등록일자 : 20 . . .4. 임 차 범 위 :5. 점유개시일자 : 20 . . .6. 확 정 일 자 : 20 . . .
신청이유 작성례
신청인과 피신청인 사이에 20 . . . 자에 임차기간 20 . . . 부터 20 . . . 까지 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 계약이 갱신 없이 20.자로 만료하였음에도 불구하고 피신청인은 차일피일 미루며 임차보증금을 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 임차보증금의 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다.
신청서를 접수받은 관할법원은 당해 신청에 대하여 재판없이 변론할 수 있으며(별도의 공개재판기일을 열지 않을 수 있음), 그 신청이 이유 있는 것으로 판단되는 경우 임차권등기명령을 발하는 결정을 내리게 됩니다.
법원의 결정에 따라 관할등기소를 통해 당해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며(임차보증금액/임차범위/임대차계약일자/주민등록일자/점유개시일자/확정일자/임차권자), 이렇게 공시된 종전 임차권의 임차인은 당해 보증금을 완제받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.
실질적인 전세보증금 반환 가능성
임차권등기는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적기능을 하게 됩니다. 이는 어디까지나 담보권으로서의 기능만할 뿐, 실질적으로 임차권등기명령의 결정을 받았다고 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 점에 유의하여야 합니다.
물론 임차권등기명령으로 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 내어주겠다는 경우도 있으나, 각각의 사정이 다르듯 여태 주지않았던 보증금을 선뜻 내어줄리가 없는 것이 현실이기 때문입니다.
특히 임대차등기명령은 그 형식이 부동산에 대한 가압류/가처분/압류와 같이 등기부를 통해 공시됨에도 불구하고 그 실질은 담보적기능에 국한되므로 임차권등기 그 자체만으로 집행권원이 될 수 없음은 물론, 시효 중단의 효력 또한 인정되지 않습니다.
때문에 임대차등기명령만 믿고 장기간 그 권리를 행사하지 않다가, 시효로 그 권리가 소멸해버린 뒤에야 원통함과 분통함을 호소하는 사례가 발생하기도 합니다.
임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하고 있다면, 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통해 집행권원을 취득하시어 현실적으로 보증금을 회수할 수 있도록 만전을 기하시기 바랍니다.
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